优客工场赴美上市我国版WeWork原来是家营销公司

编者按：本文来自微信大众号“节点财经”（ID：jiedian2018），作者菲兹，修改 森淼，36氪经授权发布。

12月12日，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股说明书，拟在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”，方案在IPO中融资至多1亿美元。

材料显现，优客工场由毛大庆于2015年创建，注册本钱2055万元。到2019年9月30日，该公司事务已掩盖包含我国一线和新一线城市以及新加坡和纽约在内的42个城市。据咨询公司Frost & Sullivan供给的数据，到2019年前三季度，按联合作业空间的数量、总办理面积和掩盖的城市数量衡量，优客工场运营着我国最大的协同作业空间社区。

值得重视的是，此前不久，联合作业开山祖师Wework因出资者反响冷淡、股东反对等多重要素，不得不推迟上市方案，而继续亏本被外界认为是底子原因。

Wework上市遇冷的成果，导致外界关于同享作业企业的开展形式发生质疑。据外媒报导显现，甲骨文（Oracle）创始人兼首席执行官拉里·埃里森（Larry Ellison）本年9月就曾在一次活动中表明，Uber和Wework“简直没什么价值”。

而优客工场挑选在这一关键时刻递送招股书，好像还有深意。节点财经（ID:jieidan2018）细心研读优客工场招股书后，还发现了其他几个有意思的细节。

三年烧钱14亿，账面现金只够亏半年

招股书显现，2017年、2018年以及2019年前三季度，优客工场总净收入分别为人民币1.67亿元、人民币4.49亿元和人民币8.75亿元。

截图来自：优客工场招股书

尽管营收呈现出高速增加的态势，优客工场亏本的规划也在扩展。2017年、2018年和2019年前三季度，优客工场亏本额分别为3.73亿、4.45亿和5.73亿，2017年至今，优客工场累计收入14.91亿，亏本额到达13.91亿。

截图来自：优客工场招股书

并且这种亏本的趋势仍然在加大，2018年前三季度，优客工场亏本额为2.71亿元，而2019前三季度的亏本额大幅上升至5.73亿元，同比增加111.44%。至于亏本原因，优客工场在招股书中将其解释为门店扩张、门店重整、门店收买等需求许多的资金。

招股书中说到，到2019年9月30日，优客工场171个运营空间和65个老练空间总入住率分别为79%和83%。而早前发布的《2018年我国联合作业生机指数陈述》显现，联合作业出租率要到达85%才干完成盈亏平衡。所以从现在的状况去看，这家国内头部的联合作业运营商，仍然有许多问题需求处理。

截图来自：优客工场招股书

此外，优客工场在2017年、2018年、2019年前三季度，经过筹资活动发生的现金流分别为4.98亿、1.90亿、9553万。同期经营活动发生的现金流则为-1.52亿、-5207万和-2.32亿。按此核算，优客工场账面上的现金流大约半年就会烧完。

“二房东”形式不成立，近半收入靠“营销”

同享作业空间的“二房东”商业形式现已家喻户晓，底子原因是其首要营收都来自于作业室租借形式，即从写字楼承租，经过包装后分租给个人或许公司，从中赚取房租差价。

优客工场招股书显现，其商业形式为“空间运营+非空间事务”服务。空间运营即我们所说的“二房东”服务，到2019年9月30日，优客工场共具有197个联合作业空间，但只有约38%的空间处于老练期（即运营满已两年），剩余的62%则运营缺乏两年，疑为近两年内突击建造而成。

收入方面，招股书显现，在优客工场本年前9个月取得的8.75亿元营收中，作业社区会员收入约为4.20亿元，商场及品牌服务收入约为4.03亿元，二者占比分别为48.0%和46.1%。

截图来自：优客工场招股书

也便是说，商场及品牌收入简直和作业空间社区服务的收入平起平坐，贡献了近对折的营收。

招股书中称这一现象首要是因为优客工场在上一年完成控股了数字整合营销公司省广众烁。材料显现，上一年11月7日，优客工场宣告向珠海市省广众烁数字营销有限公司（简称“省广众烁”）出资近1.5亿元，占股51%，而省广众烁的创始人吾震飞也成为了优客工场的CMO。

除了省广众烁，优客工场还在本年出资了多家与营销推行相关的公司，本年6月就先后出资了新疆新优众营销有限公司（占股100%）和厚璞睿丰（北京）世界文明传达有限公司（占股51%）。

对此，有业界人士称，优客工场花许多本钱收买广告公司，广告公司为优客带来了极大的收入，这些收入是由并表直接带来的，而不是其真实的增值服务所带来的，这部分所谓的非空间事务收入水份很大，业界称之为“买流水”。

45位股东出质悉数股权，还有多位股东退出

经过四年的开展，优客工场现在现已具有45位股东。天眼查多个方面数据显现，12月5日，优客工场的运营主体优客工场（北京）创业出资有限公司的45位股东出质悉数股权，质权人为优客工场（北京）信息技术有限公司，后者为一家香港公司的全资子公司。

截图来自：天眼查

投中网的报导则指出，股权质押给海外公司全资子公司是典型的为建立海外VIE架构做准备的行为。

VIE架构，是指境外注册的上市实体与境内的事务运营实体相别离，境外的上市实体经过协议的方法操控境内的事务实体，事务实体便是上市实体的可变利益实体。VIE形式的诞生首要是为了绕开我国公司境外上市的妨碍。因而，优客工场此次将股权质押给一家香港公司的全资子公司，或许是为建立海外VIE架构，寻求上市。

股东出质股权是为了VIE做准备尚可了解，那股东在上市前突击退出就十分值得玩味了。

天眼查多个方面数据显现，11月22日，优客工场（北京）创业出资有限公司多名股东和董事呈现变化，诺亚财富创始人汪静波退出了董事队伍，星牌集团董事长甘连舫、歌斐房地产基金合伙人谭文虹以及潘伟恒成为新董事。与此一起，公司多位股东退出，包含百福嘉董事长付松林、朱子龙、罗辑思想联合创始人吴声和中景恒基出资集团股份有限公司。

总结

据iiMedia Research艾媒咨询估计，2019年我国联合作业职业商场规划将到达1245.4亿元。联合作业的商场潜力十分巨大，但一起压力也不小。

本年8月14日，Wework向SEC提交了IPO招股书，方针筹措10亿美金，但尔后闹出创始人出局、公司估值骤降和软银“接盘”等事情，导致商场对Wework乃至整个职业都不再看好。

优客工场与Wework有着不少相似之处：屡次取得投融资，取得明星本钱的喜爱、关于空间相关业态的以及其他联合作业品牌的大手笔买买买等等。可是也有一些不同之处，即Wework的事务形式首要仍是“二房东”形式，而优客工场则增加了轻财物形式占比。

所以，相关于Wework，毛大庆和优客工场的“广告营销公司”战略，好像更有或许被长时间资金商场认可。